こんにちは赤羽です。
上井草すまいる鍼灸整骨院とレンタルサロンsimpleを経営しています。
このブログでは、治療家(鍼灸師・柔整師・あマ指師・PT・OT・整体師など)の収入アップや独立開業に役立つ内容を発信しています。
私は鍼灸師・柔整師になる前は日本マクドナルド株式会社の社員でした。
マクドナルドにはアルバイト時代を含めて16年在籍していたので、私の中にはマクドナルド式経営術がとことん染み付いています。
私の16年のマクドナルド人生で学んだ、経営術や集客、売上アップ、ホスピタリティなどをこのブログでどんどん紹介していきます。
それでは早速始めましょう！
徒歩5分圏内に10店舗以上あった
私はマクドナルド時代、新宿周辺の店舗に配属されることが多かったです。
ある時期、歌舞伎町のド真ん中の店舗、コマ劇場前店に配属されました。
若い人はコマ劇場といってもピンとこないと思いますが、今で言うトー横です。
今のゴジラの真横の店でした。
そんなコマ劇場前店から徒歩5分圏内にマクドナルドが6店ありました(2000年頃まで)。
- コマ劇場前店
- 歌舞伎町店
- 新宿ハイジア店
- 新宿東口店
- 新宿アルタ店
- 西武新宿店
この6店舗がすぐ近くにありました。
一番近いコマ劇場前店と歌舞伎町店は徒歩30秒以内の距離でした。
ちなみに上記のうち2026年10月現在で残っているのは、西武新宿店のみになっています。
「そんなに近くに出したら、お客さんを取り合って潰れたんでしょ？」と思うかもしれません。
確かに多少の取り合いはあったかもしれませんが、実際はどの店舗も結構賑わっていました。
閉店した理由は売上が少ないというより、コスト(特に家賃)がかかりすぎていたり、ビルの建て替えなどが理由でした。
あとは一時期のマクドナルド全体の業績不振が大きな影響だったのだと思われます。
歌舞伎町エリアだけでなく、JRの線路(大ガード)を越えた先にはすぐ、大ガード西店や小滝橋通り店、新宿西口店、新宿西口駅前店、南新宿店等がありました。
新宿駅を中心にした徒歩5分圏内で言えば10店舗以上あったと思います。
線路や大通りは「川」と同じ
なぜ近くに何店舗もあって成り立つのか。
人は、線路や大通りを越えて反対側にはなかなか行かないからです。
新宿の地理に詳しい人ならわかると思いますが、先程の店舗たちは大通りや線路で分断されています。
靖国通りや線路で分断されています。
さらに新宿の場合ちょっと特殊で、地下にも店があります。
地下の店(アルタ店、ハイジア店)はどんなに近くても全く違う町みたいなものです。
地図の上では近くても、線路や大通りで分断されていれば、別の町と同じです。
大きな川で隔てられているようなものです。
商圏分析では、このような線路・幹線道路・川などを「商圏の分断要因」と呼びます。
マクドナルドは、地図上の距離ではなく、人の流れで商圏を見ていました。
大きな駅より「人が通る道」
治療院も同じです。
どんなに大きな駅の近くでも、人通りのない裏道にあれば誰も気づきません。
反対に、小さな駅でも、みんなが毎日通る道沿いにあれば、自然と目に入ります。
毎日目にするものには、親しみを感じるようになります。
心理学では「単純接触効果」と呼ばれます。
「いつも前を通るあの治療院」は、体が痛くなったときに真っ先に思い出してもらえるのです。
私の上井草すまいる鍼灸整骨院はまさにこの考えで出店先を選びました。
上井草というのは都内でも知っている人の少ないマイナーな駅で、乗降客数も少なめです。
上井草駅の利用者は1日あたり2万人以下で、1日で300万人以上が利用する新宿と比べると1%にも満たない人数です。
でも上井草すまいる鍼灸整骨院は駅へ行き来する人が通る経路にあります。
院の前は1日に千人以上は通っています。
他の出店候補はもっと大きい駅でしたが、路地に入った所で店舗前に人通りはほとんどありませんでした。
駅からの距離はどちらも3分程度でしたが、人通りは大違いでした。
自分の目で実際に数える
私が開業前に物件を探すときには、必ず手にカチカチカウンターを持っていました。
院前の人通りを数えるためです。
数えるのは1度ではなく、複数回行いました。
平日の朝・昼・夕方、土日の朝・昼・夜の6回数えるようにしていました。(明らかに人通りの無い所は1回で終わりにしました)
実際、上井草すまいる鍼灸整骨院の前は平日の日中はそれほど人は歩いていませんでしたが、朝と夕方の通勤時間帯はかなり人通りがありました。
土日も昼間は結構人通りがあることを確認しました。
駅からの距離や家賃などのデータ的にはほとんど同じくらいの他のテナントと比べて人通りが10倍以上違う所もありました。
自分で数えるからわかること
自分で数えるので、ただ人数を数えるだけではなく、どんな人が通っているかも確認できました。
元々私が想定していたターゲットは、40〜60代位のある程度経済的に余裕のある人でした。
実際にカウントしているときに、家族連れや働き盛りの人が多く歩いていることを確認できたので、今の物件に決めました。
物件がガラス張りで、外から中が見えるようになっているというのもポイントでした。
中が見えること、私自身の姿を見てもらえることで安心してもらえるからです。(単純接触効果)
正直この物件を見つけた時に、勝ちを確信しました。
家賃も安いし。
どんな場所か気になる方はこちらでご確認いただけます。
治療院の立地を見るポイント
- 駅の規模や駅からの距離より、人がどの道を通っているかを見る
- 線路や大通りの反対側は、別の商圏と考える
- 駅、スーパー、学校、幼稚園など、生活の動線上にあるか
- 時間帯や曜日を変えて、実際に人の流れを見に行く
どんなビジネスでも認知されることが最初のステップです。
認知されていなければ、その人にとっては無いのと同じです。
ネット予約が当たり前になった今でも、「毎日前を通る」ことで認知されることには変わりありません。
認知されることの大切さはこちらのブログで説明しています。
ファンを増やす為の7つの関門 買う時の心の流れ「マインドフロー」とは
まとめ
- マクドナルドは近くに何店舗あっても、分断されていれば別の商圏と考える
- 線路や大通りは、人の流れを止める「川」
- 大きな駅より、みんなが通る道
- 毎日目にする治療院は、思い出してもらいやすい
- 人通りは、曜日と時間帯を変えて自分の足で数える
- 数えながら、どんな人が通っているかも見る
上井草は小さな駅ですが、駅へ向かう人が通る道に出したことで、毎日たくさんの人に知ってもらえる治療院になりました。
どんなビジネスも、知ってもらうことがスタートです。
立地は、開業してからでは簡単に変えられません。
物件を決める前に、ぜひカウンターを持って、自分の足で人の流れを確かめてください。
マクドナルドで学んだ知識を治療化向けに変換して書いています。こちらから読んでもらえると嬉しいです。
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